Locatie bepaalt rendement, rendement bepaalt de prijs

Vd Loosdrecht nieuwsbrief feb 2018.PNGwoensdag 04 april 2018

Regelmatig krijgen wij weer ontwikkelingslocaties aangeboden waarbij aanbieders soms jaren in procedure met gemeente zijn verwikkeld over de planologische ontwikkeling. Hierbij kijken gemeenten dikwijls naar een groter plangebied dan alleen de locatie van de ondernemer zelf als onderdeel van de ruimtelijke ontwikkeling. Als gevolg hiervan krijgen de ondernemers te maken met afgeleide overeenkomsten ter compensatie van natuur of afspraken die over langere periode van besluitvorming vaak een keurslijf aan verplichtingen en kosten met zich mee brengen. Plankosten die als een molensteen werken wanneer het panklare project wordt aangeboden op de markt. Bij grotere projecten kunnen dergelijke kosten in de miljoenen lopen. Kosten die de verwerving van een dergelijke ontwikkeling voor de start van de bouw in de weg staan.

Daarnaast zijn vaak kosten gemaakt voor planinrichting, architecten en haalbaarheidsstudies naast de verplichte onderzoeken die een bestemmingsplanwijziging met zich meebrengen. In veel gevallen zal de ontwikkelaar binnen de vastgestelde regels tot een ander soort invulling komen die past bij het huidige tijdsbeeld of de snel veranderende markt.

Initiatiefnemers (grondeigenaren) nemen deze stap veelal vanuit de gedachte om meerwaarde te creëren of omdat de noodzaak er is om tot een compleet ander verdienmodel te komen. 

Wanneer de tijd daar is om het plan aan te bieden aan de markt is er vaak nog niet het kapitaal en de expertise om het project zelf van de grond te krijgen. De aanloopkosten en voorfinanciering in het project en niet te vergeten de aankoop van de grond in combinatie met de (on)mogelijkheid van bankfinanciering maken het daarbij lastig een ontwikkelaar te vinden die alle risico’s ineens overneemt. Daar komt bij dat niet iedere ontwikkelaar de expertise in huis heeft om een recreatieproject te ontwikkelen. Dit vereist een heel andere aanpak dan projectontwikkeling in de reguliere woningbouw. De beperkte houdbaarheid van het recreatieve product bepaald daarbij dat de levensduur snellere vervanging of aanpassing mogelijk moeten maken.

De uitdaging is de ideale mix van ontwikkelaar, verkoper en exploitant te vinden. Veelal gaan ontwikkeling en verkoop (marketing) nog hand in hand. Slechts in enkele gevallen heeft men ontwikkeling, verkoop en marketing en exploitatie (verhuur) in een hand en er zijn ontwikkelaars die deze disciplines bewust gescheiden houden.

Uiteindelijk bepaalt de locatie het te behalen rendement en het rendement de verkoopprijs van de recreatiewoning. Omdat de aantrekkingskracht van de locatie de verhuurbaarheid bepaald zullen de verhurende organisatie, de ontwikkelaar en de belegger volgen. Met dit gegeven is de ruimte voor alle investeringen in het project bepaald.

De locatie bepaalt daarbij veelal meer dan de omvang van de plannen. Zolang de rente laag is, is het rendement op recreatiewoningen op goede locaties nog steeds aanjager voor de ontwikkeling van dergelijke plannen.

Heeft u zo’n locatie of denkt u een goede locatie te hebben, neem dan eens contact op om uw ideeën te bespreken met een van ons.

Van de Loosdrecht Recreatiebedrijfsmakelaars

« Terug

Archief > 2018 > april